みなさんはどのように収益物件をお探しでしょうか？
探し方は様々ですが最近はどう考えてもネットで検索が主流かと思われます。ですが、物件価格は異常に高い。手が出ない。という状況になっている人はいませんか？
今回は、ネット検索ではなく実際に不動産屋に訪問して優良情報をもらうという点に焦点を当てて不動産会社訪問のコツについて書いてみたいと思います。
収益物件を探すために不動産業者に訪問してみよう！
といってもいきなり何も考えず訪問するのはやめましょう。訪問する前にその不動産会社がどんな物件を扱っているのかを確認する必要があります。
また、その会社が収益物件を扱っていたとしても担当者によって得意・不得意があります。
ここではまず、不動産会社を訪ねる前に確認しておきたいポイントについて触れてみたいと思います。
不動産会社のHPをチェック
早速、不動産会社のHPをチェックしてみましょう。大手系に関しては特に会員登録することなく物件情報が閲覧できる場合が多いのでくまなく探してみましょう。
ここで気を付けたいのはHPに掲載されている物件が先物（つまり他社の媒介物件）かもしれませんので取引様態の欄を見てみましょう。
| 取引様態 | 専属・専任・一般 |
※取引様態を必ずチェック
取引様態が結構重要
仲介業者が売主から物件の売却を受けた場合、一般的には媒介契約を結びます。媒介形態は以下の通りです。
- 専属専任媒介
- 専任媒介
- 一般媒介
取引様態にて上記のいずれかが記載されている場合、その不動産業者は売主と直接つながっている業者となります。言い換えれば、物件の調査・売主からのヒアリングについては必ずしている為、より詳しく物件について聞く事が可能です。
このような不動産業者はいわゆる元付とか物元と呼ばれます。業者の立場としては売りと買い両方担当したいのが本音なので、もしあなたが買う人だと分かれば力になってくれるでしょう。
また、一般媒介の場合、レインズへの登録義務がない為、水面下で動いている事もあります。かならずしも未公開物件=優良物件ではありませんが、業者との取引実績等があれば優先的に紹介してくる担当もいますので覚えておきましょう。
※余談ですが、一度も会った事がなくメールで未公開物件ないですかと問い合わせいただく事があるがそういった人に対して私は一度も未公開物件を出した事がありません。何が欲しいのかよく分からない事に加え資金計画が不明瞭で取引実績もないため物件の好みがよく分からないからです。数打てば当たる系の業者もいますが、個人的には時間の無駄だと思っています。
どの会社の誰が何を担当しているのかをチェック
HPでは物件の担当者の名前が書いてあります。その担当の専属・専任物件が何本あるかである程度、『どんなタイプの物件が得意か・またよく担当しているのか』が把握できます。
一般的に不動産会社では良い物件は仕事が出来る人が担当するケースが多いです。
例えば、あなたがRCレジを探している場合であればRCレジばっかり担当している人を見つければいいのです。ただし、先に述べた通り、専属・専任物件を担当している営業マンを探しましょう。
また、一般媒介の場合は、他社にも依頼していないかを確認しましょう。傾向として一般媒介で複数社に依頼する売主は多いので、その会社しか扱っていない一般媒介なのかそうでないのかはチェックしておきましょう。
実際に問い合わせしてみる
さて、ある程度上記の方法でどんな会社の誰がどんな物件を担当しているか分かれば実際に問い合わせをしてみましょう。
一番いいのは自分が欲しいと思う物件が実際にあればいいのですが、最悪 そうでなくても構いません。
ただ、注意点としては買えない物件に問い合わせするのはやめましょう。いずれにせよ、年収・自己資金・属性チェックは物件購入の必要条件になり、営業担当に伝えなくてはなりません。そこで、どう考えても購入できない価格の物件にむやみやたらに問い合わせをした場合、担当からの心証がよくありません。
あくまでも買える範囲の物件に問い合わせするようにしましょう。
収益物件を探す時は大手がいいの？
大手不動産業者は担当物件数も多いため、収益物件を探す時に少なくとも一度は相談してもいいと思います。信託系不動産会社等に関しては、水面下で取り扱っている物件も多いので、もし機会があれば一度は取引しておきたいところです。
ですが、必ずしも大手不動産業者でなくても優良な物件を取り扱っている為、大手にこだわる必要はありません。ただし、大手以外に訪問する際の注意点や意外とお宝物件を出してくれる業者の探し方について触れます。
三為系業者
いわゆる新中間省略を利用して投資用物件の販売を行っている会社です。ただ、こういった会社の集客手法は主にセミナーやテレアポ、メルマガ等ですから自主的に訪問するインセンティブがなかなか働かないかもしれません。
三為業者も様々で購入者を先に見つけてから物件仕入れを行う業者もいればその反対でとりあえず仕入れてから（サンタメ契約してから）買先を探す業者もいます。全てではありませんが中には強引なクロージングを超正義にしている業者もあるので実際に面談する際には一応評判などを調べてから訪問しましょう。（まれに、いい物件を仕入れている会社もあります。）
※音声注意 サンタメワンルーム業者（こんな会社ばかりではありませんが）
地場系管理会社
もし、欲しいエリア先行で探すのであれば地場系管理会社に顔を出してもいいでしょう。主に賃貸管理の会社であったとしてもオーナーから売却したいと相談を受ける事が多いのも管理会社です。あまりにも管理が杜撰な会社でなければ、取引があれば管理をそのままお任せしながら、その後の物件取得の為のパイプを作っておいてもいいでしょう。
賃貸客付け会社
これはけっこう意外かと思われるのですが、賃貸客付け会社からの紹介っていうのがあります。一応説明しておきますと、賃貸客付け会社とはいわゆるおうちを探す不動産屋なのですが、意外と高額単価エリアでやっている不動産屋だと高属性のお客さんを担当している事が多い為、少しでも売買を知っていると自分のいる会社ではやらずとも情報だけは知っているという事が稀にあります。
あまり多くはないのですが、売買系不動産屋から賃貸屋になる人間というのが一定数います。このような人を探してつながるというのも手です。
このような人材は結構貴重なのですが、知人の紹介を通じて等のきっかけがないとなかなか出会いにくいです。ですが、このようなラインからも物件の情報が得られるという事は覚えておいて損はないでしょう。
※注意する点は担当者があまり収益物件の売買の知識がない場合だと契約そのものに不備があったりそれに付随したトラブルの発生確率も上がりますのでご自身で実務面もカバーしつつそれでもいい物件が欲しいという条件を満たせる人であればOKな手法だと考えております。
ブローカー
あまりお勧めしませんがブローカー経由で物件情報を取得する方法です。一般的にブローカーのイメージはあまりよくありません。
このブローカーを生業にしている人間について軽く触れますが、若いブローカーから老年のブローカーまでおり、当たりはずれが激しいのもこのブローカーだと考えてください。
- 本業系ブローカー
- 副業系ブローカー
と大まかに２通りのブローカーが存在します。不動産しか扱ってない本業ブローカーと本業は別にあり物件情報を持ち歩いている副業系ブローカーがいます。どちらがいいというわけではないのですが、物件情報を持っていたとして直接売主を繋がっているブローカーもいれば先に何社も経由して物件情報を持って歩いているブローカーがいますので注意しましょう。
『その物件、売主直ですか？』という質問をしてみてもいいのですが、後者のアンコ系ブローカーだと逆ギレされこちらの気分も悪くなる事があるので口を濁されたらあまりしつこく聞かなくてもOKです。
いわゆる『不動産は千三』を体現しているのもこのブローカーで稀にお宝物件を持っている人もいます。中々、出会う場面はないかとは思いますが、とてつもない物件を持っている事もありますのでなかなか無下にも出来ないという意味でそこそこの距離を取りながら付き合うのであればいいのかな・・・。という程度に物件情報の取得源として覚えておいてもいいでしょう。
最後に
やはり、ちゃんとした会社を通して収益物件を買った方がいいのは間違いありません。が、、、物件価格が高騰している昨今、なかなかいい物件が出てこないとお悩みの方は観点を変えてみてもいいのではないでしょうか。今回は実際に足を使って不動産業者と接触し物件情報を取得する方法についてご紹介しました。是非、みなさんの参考になればと思います。
